„Český stavební trh postrádá tolik potřebnou systémovost. To se výrazně promítá do dostupnosti bydlení. Výstavba nových bytů zaostává za skutečnými potřebami obyvatel a bytový fond v Česku dále nabírá ztrátu. Výsledkem je tlak na ceny a nižší dostupnost bydlení. Chceme-li dohnat deficit, který se během posledních 30 let nastřádal, a přiblížit se evropskému standardu, musíme po dobu dalších 15 let stavět minimálně 60 tisíc bytů ročně,” říká Kamil Jeřábek, generální ředitel a jednatel společnosti Wienerberger s.r.o.
V České republice na 1 000 obyvatel připadá pouze 484 bytových jednotek, zatímco v západoevropských zemích je to v průměru 525 jednotek, tedy o 40 bytů více. Tento rozdíl znamená mezeru zhruba v řádu půl milionu bytů. Ročně se v Česku průměrně mezi lety 2006-2024 dokončilo 32 600 jednotek, tedy polovina potřebného počtu.
„Tuto nepříznivou bilanci navíc umocňuje i vývoj úrokových sazeb. Ty zůstávají mimo nedostatečný počet bytů dalším z hlavních faktorů bránících snadnému pořízení vlastního bydlení. Zájemci o bydlení dlouhodobě považují úrokovou sazbu ve výši 3,5 % za magickou hranici, která je výrazněji motivuje k investicím do nemovitostí. Ačkoli Česká národní banka snížila během první poloviny roku úrokovou sazbu právě na tuto úroveň, banky s přenosem této změny otálejí a ponechávají ji kolem 4,5 %. Výraznější pokles letos bohužel nečekáme. Vývoj ale naznačuje, že počátkem příštího roku se sazby mohou blížit ke 4 %,” říká Jeřábek.
Obr. 1 – Graf znázorňuje vývoj a predikci základní úrokové sazby ČNB (2T repo) a úrokové sazby nových hypoték dle ČBA od poloviny roku 2023 do konce roku 2025.
Interní data značek Porotherm a Tondach potvrzují, že poptávka po cihelných konstrukcích a krytinách roste. Zájem o výstavbu přetrvává a sílí, právě v návaznosti na očekávání poklesu sazeb. Výše komerčních sazeb, počet poskytnutých hypoték na výstavbu a objem prodaných cihel slouží jako spolehlivý indikátor budoucí poptávky.
Obr. 2 – Graf ukazuje silnou korelaci mezi počtem hypoték na výstavbu a prodejem cihel Porotherm. Jak je patrné, vývoj obou ukazatelů se dlouhodobě pohybuje ve shodné trajektorii – růst nebo pokles hypoteční aktivity se téměř bezprostředně promítá i do objemu prodeje cihel. Tento vztah potvrzuje, že hypoteční trh je spolehlivým indikátorem budoucí stavební aktivity.
Obr. 3 – Graf znázorňuje vývoj počtu hypoték na výstavbu v letech 2011–2026 v návaznosti na průměrnou výši komerčních úrokových sazeb. Zřetelně ukazuje, že nižší úrokové sazby v minulosti vedly k vyššímu počtu poskytnutých hypoték, zatímco jejich nárůst po roce 2021 způsobil výrazný pokles zájmu o financování výstavby.
Společnost wienerberger také dlouhodobě sleduje vazbu mezi počtem hypoték na výstavbu a výší úrokových sazeb. V letech 2011–2019 se průměrně ročně uzavřelo 18 tisíc hypoték na výstavbu a to při sazbách mezi 2,0 %-4,0 %. Letošní rok bychom mohli uzavřít s 13 tisíci při průměrné sazbě 4,5 %. Pokud se sazby skutečně přiblíží hranici 3,5 %, lze v roce 2026 očekávat návrat k předpandemické úrovni. „Úvod roku přinesl na stavební trh pozvolné oživení. Obecně rok 2025 ale přinese stabilizaci bez zásadních změn. Trh stále čeká na výraznější impuls. Dynamika, která by rozhýbala investice i výstavbu ve větším měřítku, zatím chybí. Stavební trh i nadále přešlapuje na místě. Příští rok by však mohla nastat pozitivní korekce trhu, a to jak díky dostupnějšímu financování, tak díky rostoucímu zájmu a očekávání investorů. Aktivně usilujeme o to, aby byla přijata konkrétní systémová opatření, která umožní naplnit společný cíl, kterým je dostupné bydlení,” doplňuje Kamil Jeřábek.